中信证券4月30日研报认为，房企司法重整之路有机遇也有挑战。由于房地产企业在交付和就业等方面的重要性，我们认为地方会支持一些大规模的房企试水司法重整。房地产企业往往存在一部分优质资产，例如轻资产的运营团队、服务团队以及基于这些团队所产生的稳定现金流入；租金稳定增长的持有物业；核心城市的土地储备等。但由于当前土地和大宗楼宇交易市场相对缺乏流动性融资杠杆怎么用，对房地产配套产业的市场估值也很低，故而优质资产价值释放需要时间。更重要的是，房价企稳对企业开展任何形式的资产负债表优化工作都至关重要。
全文如下地产｜房企司法重整的机遇和挑战
房企司法重整之路有机遇也有挑战。由于房地产企业在交付和就业等方面的重要性，我们认为地方会支持一些大规模的房企试水司法重整。房地产企业往往存在一部分优质资产，例如轻资产的运营团队、服务团队以及基于这些团队所产生的稳定现金流入；租金稳定增长的持有物业；核心城市的土地储备等。但由于当前土地和大宗楼宇交易市场相对缺乏流动性，对房地产配套产业的市场估值也很低，故而优质资产价值释放需要时间。更重要的是，房价企稳对企业开展任何形式的资产负债表优化工作都至关重要。
▍房地产企业探索司法重整。
根据金科股份公告，法院受理金科股份重整申请，并出具《民事裁定书》，称该公司具有重整价值和挽救的可能性，可能获得新生的机会，有利于社会资源的有效利用。这也是地产上市公司第一次进入司法重整流程。司法重整时间约束较强，行政和司法系统介入较深，法律约束力较强，对债权人覆盖较为全面，在盐湖股份案例中表现出规范性、统一性和强制性的特点。
▍回顾盐湖股份的司法重整案例。
虽然房地产领域缺乏历史案例，但盐湖股份等公司在历史上的成功重整案例，对我们认识司法重整有积极意义。企业一次性剥离不良资产，保留优质资产；方案妥善考虑债权人利益；地方行政和司法体系积极有为，都是司法重整可以成功开展、企业获得新生的关键因素。
而在公募行业，造星过度包装、涉嫌虚假宣传、误导投资者、损害投资者利益的现象或并不少见。而损害投资者利益比较直观地体现在基金产品的业绩上。在此背景下，汇添富基金管理股份有限公司(以下简称“汇添富基金”)旗下资历较深的基金经理任职情况值得关注。其中，成名于消费的“消费e哥”胡昕炜，在消费板块，除了一只斩获多项奖项的基金外，其在管的其他2只消费主题基金近2年业绩跑输沪深300，且单一行业配置或越来越集中。
回顾两轮问询发现，佳鹏股份第一大客户系子公司少数股东的配偶参股并担任总经理的公司。基于该层关系，监管层重点关注二者合作背景，以及是否潜藏关联关系。另一方面，佳鹏股份瓦楞纸板包装装备产品定价远低于国际领先企业，但毛利率却存在偏高情形。对于此现象，由于佳鹏股份原材料在生产成本中占比约九成，监管主要从成本端进行“追根溯源”。
▍房企司法重整之路有机遇也有挑战。
由于房地产企业在交付和就业等方面的重要性，我们认为地方会支持一些大规模的房企试水司法重整。房地产企业往往存在一部分优质资产，例如轻资产的运营团队、服务团队以及基于这些团队所产生的稳定现金流入；租金稳定增长的持有物业；核心城市的土地储备等。但由于当前土地和大宗楼宇交易市场相对缺乏流动性，对房地产配套产业的市场估值也很低，故而优质资产价值释放需要时间。更重要的是，房价企稳对企业开展任何形式的资产负债表优化工作都至关重要。
▍风险因素：
盐湖股份案例具有特殊性，可能无法在房地产行业直接照搬，目前地产行业尚无成功司法重整的案例；如果房价持续下行，企业现金流流入可能低于预期；相比资源品价格，房价更缺乏向上的弹性，资产优化的难度可能更大；政策支持力度不及预期。
▍投资策略：
司法重整和债务重组都是一种非常规的资产负债表优化手段。大多数房企则依托常规的资产负债表优化手段，包括持续促进销售，推动经营性现金流实现净流入，有序偿还一部分到期债务；聚焦核心区域拿地，逐渐优化土储结构融资杠杆怎么用，降低不良资产占比；通过洽商争取地方政府支持，推动地方回购一部分去化不佳的资产，或置换一部分土地；调整开工节奏，避免大体量开工难以去化的项目等。总体而言，我们相信政策将逐步推动房地产市场基本面在年内企稳，资产负债表优化进程之下的部分地产蓝筹具备好的投资价值。